听说你最近状态不是太好，从上家单位离职后，投了许多简历，至今杳无音讯。这个是整个宏观经济下行，不止房地产行业，房地产市场行情的确不好，这两年比较动荡，实属正常现象，不宜妄自菲薄。关于对行业信心问题，要不要转行，从行业发展来看，还言之过早。关于房地产行业当下形势和未来走向谈下我的理解。

　　首先说下目前形势，当下形势是处在2021年政府实行房地产调控提出三道红线，主动降房企金融杠杆，降低系统性金融风险的大背景下，加上20年开始的疫情反复，给经济复工复产带来很大困扰，直接造成居民收入降低，未来收入预期降低，导致购买力大幅下降。而从21年开始百强房企陆续出现债务违约暴雷，其中恒大就是代表，房地产企业现金流告急，雨后春笋，引发行业危机。企业危机造成逾期交付也导致客户购房缺乏安全感，观望情绪更加浓厚，陷入恶性循环。房地产从融资端和销售端现金流告急，出现市场低迷有价无市的当下市场现象。

　　从房地产市场地位来看，房地产业在20年、21年的销售额都在17万亿以上，创历史新高，占GDP的比重在15%左右，加上上下游产业链占比在25%左右。国民经济的支柱产业地位始终不变。

　　从供需角度来看，中国目前的城市化进程在61%，离欧美发达国家的80%进程，仍有19个点差距，发展仍有空间，每提高1个百分点就有1400万人口进城，这筑起了房地产行业基本面良好的磐石。

　　从企业盈利来看，房地产的毛利率当下市场平均仍在18%左右，相比较其它行业来说，房地产行业还是更有利可图的，这样保证资金会继续流入房地产市场。

　　从国家稳定角度，政府也不希望房价出现暴涨暴跌，从21年底到现在已经连续不断降准降息救市。尤其双十一后救市的三支箭。第一支箭——信贷支持，金融十六条。第二支箭——民营企业债券融资支持工具。第三支箭——民营企业股权融资支持工具。综合以上论述，房地产行业未来5-10年仍是难以替代的十万亿赛道行业。

　　关于房地产未来走势，疫情这三年确实给了我们更多思考，行业的底层逻辑也发生了变化。这三年属于房地产行业发展的调整期、阵痛期、革命期。

　　1、房地产行业的基本面没有变，但未来进入减量发展时代，未来5-10年市场规模，每年维持在10万亿以上销售额是大概率事件；

　　2、房地产业的发展模式由“三高”高负债、高杠杆、高周转进入“三低”高质量发展阶段，土地、金融红利消失，规模效益变成向管理、产品要效益阶段；

　　3、房地产业发展机会进入城市分化时代。房地产价值的逻辑本质是城市逻辑，城市逻辑的基本面看GDP增长速度与人口净流入速度，以城市群和省会城市为代表的核心城市会迎来更多市场空间，反之其它三四线城市市场会进入横盘期；

　　4、房地产业产客户群体需求也出现变化，改善和刚需形成鲜明对比，家庭人口组织小型化，人口老龄化也对产品提出了更多诉求。

　　未来房企也将出现大鱼吃小鱼，行业进一步高度集中。小型开发商，在市场巨变之下，想要生存的好，生存的久，首先需要降负债，先保持能活下去、活得久。其次战略上面进行区域深耕+细分市场客户。如立足本市，结合客户群体出现的家庭人口组织小型化和人口老龄化带来的细分市场，进行提前调研和布局，寻找市场产异化产品，提高市场占有率，实现区域内做大做强。同时能降低外拓拿地风险及减少组织成本作用。

　　认清行业形势，找准定位，机会在减少，同时对于我们的要求更高，需要我们做更多的准备工作。有助于我们减少焦虑，多些定力，静待花开，以此共勉！